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现在离婚房产怎么分

发布时间:2018-07-13 来源: 北京盈科房产?婚姻律师团队

  现在离婚房产怎么分_深度破解离婚房产补偿款计算公式

  夫妻离婚时对房产的归属,涉及到各种情形,对应了各种的方法,其中一方婚前购置的房屋,婚后双方共同还贷的,按《婚姻法司法解释三》第十条的规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  根据上述规定可知,一方婚前签订不动产买卖合同并以个人财产支付首付款并在银行贷款,不动产登记于首付款支付方名下的,婚后夫妻有用共同财产继续还贷,当夫妻离婚时对房产归属,先协商,协商不成,归产权登记方(如果还有剩余尚未还清的贷款,因为这是首付方婚前所借,所以是其个人债务与另一方无关),至于双方共同还贷的款项,只要是用双方共同财产支出的,则拿房的一方应该将其中的一半支付给另一方,如果房产有增值,则双方共同支付的款项的一半所对应的财产增值部分也应当支付给另一方,有人会说那如果房产没有增值反而收益是贬值的,是不是另一方也承担共同还贷相对应部分的一半的损失,目前一般倾向认为另一方无需承担,理由很多,比如房产总体是增值的,贬值一般都是暂时,个人认为即使长期贬值,那也不应该让另一方承担损失,因为房产是产权人婚前购买,离婚时房产归产权人所有,如果这房产在离婚时是贬值,将来增值了,产权人也不会把增值分一部分给另一方,自然也就无权要求另一方在离婚时对贬值损失承担一部分,所以除非双方通过协商,把房产更名为非首付方所有,首付方拿一定的补偿款,这个时候拿房的另一方才应该承担贬值的损失,付首付但不拿房的一方也不用承担贬值的损失。

  司法解释中指出补偿款按双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分来计算,但具体怎么来算,解释中没有具体的规定,导致在实务中在计算房屋补偿款时,存在计算标准不统一的问题,为此,北京市高级人民法院民一庭制定了一个计算公式,即房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价格+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%(注:其中全部应付利息是指离婚时己经产生的全部利息,如果离婚时还未还清全部贷款,今后将发生的利息不计入其中)。

  在北高院的公式中,似乎很难看出,哪部分是共同支付款项(包括本息),哪部分是共同支付款项相对应的财产增值部分,那我们再来看另一个公式,房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)×50% +[夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价格+全部应付利息)×(房屋评估现值-房屋购买价-全部应付利息)]×50% 。这个公式和北高院的公式有何不同呢?其实这两公式完全一样,不信证明给你看,北高院的公式为房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价格+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%,我们分别将房屋补偿款设为F,夫妻共同支付款项(包括本息)设为A、房屋购买价设为B、全部应付利息设为C、房屋评估现值设为D,则北高院的公式成了F=[A/(B+C)×D]/2,用同样的方法,后面的公式可以改为F={A/2+[A/(B+C)×(D-B-C)]/2}把这个公式进行分解计算就会发现其=A/2+AD/(B+C)/2-A(B+C)/(B+C)/2=[A/(B+C)×D]/2,与北高院的公式是一模一样的。

  所以北高院的公式可以进一步表述为,房屋补偿款 =夫妻共同支付款项(包括本息)×50% +[夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价格+全部应付利息)×(房屋评估现值-房屋购买价-全部应付利息)]×50% ,其中(房屋购买价+全部应付利息)即为离婚时己经发生的购房总成本,房屋评估现值减去这个总成本,即为房产的增值,那么这个公式就是指,夫妻共同支付款项(包括本息)的一半加上其对应比例的房屋增值部分,这个比例按双方共同支付款项(包括本息)的一半除以离婚时己经产生的购房总成本。那么用第二个公式来表述虽然看上去复杂,但可以很清楚的区分哪些是共同支付的款项(包括本息),哪些是其所对应的那部分增值,进一步延伸可以用来计算更多的其它情形下的房产分配。

  举例说明:小王婚前首付30万,贷款70万买了一套房,登记在小王一人名下,婚前小王个人还贷10万(其中本金5万,利息5万),婚后夫妻双方共同还贷额为30万(本金加利息,其中本金15万,利息15万),到小王与妻子小红离婚时,还剩余贷款本金为50万,房屋评估现值为150万,则离婚时房子归小王所有,小王需要支付给小红的房屋补偿款,按北高院的公式为:30/(100+20)×150×50%=18.75万,按第二个公式来表述就是:30/2+[30/2/(100+20)×(150-100-20)]=18.75万,其中其中15万是共同还贷本息的一半,3.75万是小红分得的部分增值。

  分析了那么多,现在我们再来想一下北高院这个公式存在什么问题,在这个公式对非产权方所能获得的部分增值是按共同支付款项(包括本息)除以离婚时己经产生的购房总成本再乘上总的增值来获取的,而对应的产权人一方,他是按共同支付款项(包括本息)加上首付款加上其婚前个人还贷本息再除以离婚时已经产生的购房总成本再乘上总的增值来获取的,也就是说对增值部分的分配权,一次性支付的首付与按月支付的贷款本息是同等的,在北高院的公式中对它们是没有区别对待的,这有点不太公平,因为这好比合伙做生意,你的合伙人一次入股一百万与十年总共入股一百万,你会给他一样多的分红吗?很显然,同样是一百万,如果分次支付,其它的钱哪怕放在银行还有些利息可以收益,因此一次入股理应比分次入股,应该拿到更多的分红,也许有人会说,还贷也可以是一次性还贷,但是你再一次性还贷给银行,银行也还是要按还贷的期限收取一定的利息,哪怕你今天借了明天还,也要付一天的利息,而且一次性还贷比按月还贷可以节省利息的支出,也就是说同样的钱,你一次性还比按月还,银行会区别对待,前者可以减少利息的支出。所以个人认为对增值(30万)的分配,小红所得到的增值应该是共同还贷的本金(而不是本息)×50%÷房屋购买价(而不是房屋购买价+己经产生的利息)×总的增值,即小红能得到的增值部分应该为:15×50%÷100×30=2.25万,显然比北高院公式所能得到的3.75万要低,因为付出的贷款利息不能用来获得增值收益(当然分母中也去除了己经产生的利息),写成公式应该为:房屋补偿款=夫妻共同支付款项(本息)×50% +[夫妻共同支付款项(本金)÷房屋购买价格×(房屋当前市场价格—房屋购买价格—全部应付利息)]×50% ,与北高院的公式结构是一样的,只是对增值部分的计算不同,这个公式中获得增值的比例是按夫妻共同支付款项(本金)÷房屋购买价格,而北高院的公式是按夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价格+全部应付利息),再按上面的举例,用这个新的公式来计算小红所得为:15+[15×50%÷100×(150-100-20) ]=15+(7.5/100×30)=17.25万,其中15万是共同还贷本息的一半,2.25万是小红分得的部分增值(比北高院的公式计算所得少了一些)。用这个公式来计算时,不止首付与按月还贷会区别对侍(同样多的钱,一次性的首付比按月支出的还贷能够得到更多的增值收益),如果婚后共同还贷中有一次性提前还贷的,有按月还贷的,也会区别对待,因为一次性提前还贷与按月还贷,相同数额的还贷支出中本金的比例会提高,而新的公式是按本金与购买价格的比例来分配增值的,所以相应拿到的增值也会更多。而这一切用北高院的公式是无法区别对待的,所以这个公式要比北高院的公式更具公平性,当然在计算上相对复杂一些,在理解上也相对困难一些,尤其很多离婚案很多都尽量调解结案,法官不会去给你这么麻烦的详细计算,双方讨价还价到一个都能接受的价格就行了,其实只要把这些计算用EXCEL设计成固定的程序,电脑是不会怕麻烦的,一秒钟就给你算好了。

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